Казалось бы, всё уже решено: покупатель нашёл подходящую квартиру, продавец согласился с ценой, стороны обсудили сроки и даже договорились о дате сделки. Осталось только подписать документы. Но именно на этом этапе иногда выясняется, что квартиру продать нельзя, банк не одобряет кредит или один из участников внезапно передумал.
Почему сделки с недвижимостью срываются буквально в последний момент и можно ли этого избежать? Разбираемся вместе с директором агентства недвижимости «Жилищная инициатива» в Уфе Александром Константиновым.
1. Покупателю не одобрили ипотеку
Одна из распространённых причин срыва сделки — проблемы с ипотечным кредитом. Причём даже предварительное одобрение банка ещё не гарантирует, что покупатель получит деньги.
Банк может изменить решение, если:
- У покупателя появились новые кредиты или увеличилась долговая нагрузка.
- Изменились доходы или место работы заёмщика.
- Кредитная история оказалась хуже, чем предполагалось.
- Выбранная квартира не соответствует требованиям банка.
- Истёк срок предварительного одобрения ипотеки.
«Бывает, покупатель уже мысленно расставил мебель в новой квартире, а банк неожиданно отказывает в выдаче кредита. Поэтому мы всегда рекомендуем не брать новые кредиты и не менять работу до завершения сделки. Даже покупка автомобиля в кредит может повлиять на решение банка», — комментирует Александр Константинов.
2. Проблемы с документами на квартиру
Иногда квартира выглядит совершенно обычной, но при проверке документов обнаруживаются обстоятельства, которые мешают продаже.
Например, собственник не оформил наследство до конца, в квартире есть неузаконенная перепланировка или на объект наложен арест.
Особое внимание стоит уделять следующим моментам:
- Обременения. Квартира может находиться в залоге или под арестом.
- Доли несовершеннолетних. Для продажи такой недвижимости обычно требуется разрешение органов опеки.
- Наследство. Могут обнаружиться другие наследники, претендующие на имущество.
- Согласие супруга. В некоторых случаях для продажи недвижимости необходимо нотариальное согласие мужа или жены.
- Ошибки в документах. Несовпадение данных или отсутствие необходимых сведений может задержать регистрацию.
«Самая неприятная ситуация — когда проблемы с документами обнаруживаются уже после внесения аванса. Покупатель потратил время, продавец рассчитывает на деньги, а сделка зависает. Поэтому юридическую проверку лучше проводить до того, как стороны возьмут на себя финансовые обязательства», — отмечает директор агентства «Жилищная инициатива».
3. Продавец неожиданно передумал
Такое тоже случается. Например, собственник выставил квартиру за 6 миллионов рублей, нашёл покупателя, а через неделю увидел похожее объявление за 6,5 миллиона. Возникает желание поднять цену или вовсе отказаться от продажи.
Бывает и другая ситуация: продавец рассчитывал быстро найти себе новое жильё, но подходящих вариантов на рынке не оказалось. В результате он откладывает сделку на неопределённый срок.
Причиной могут стать и семейные разногласия. Один собственник согласен продавать квартиру, а другой категорически против.
Здесь многое зависит от того, какие документы стороны успели подписать. Если был заключён предварительный договор или соглашение о задатке, отказ от сделки может повлечь финансовые последствия.
4. Не сошлись в цене и условиях
Даже когда стороны договорились о стоимости квартиры, разногласия могут возникнуть по другим вопросам.
Например, покупатель рассчитывает получить квартиру с мебелью и техникой, а продавец собирается всё вывезти. Или собственник просит несколько месяцев на переезд, хотя покупателю нужно заселиться сразу после регистрации.
Частые причины конфликтов:
- Кто оплачивает услуги нотариуса и другие расходы по сделке.
- Какая мебель и бытовая техника остаются в квартире.
- Когда продавец должен освободить жильё.
- В какой момент передаются ключи.
- Как и когда продавец получит деньги.
Чтобы не выяснять отношения в последний момент, все существенные договорённости лучше заранее зафиксировать письменно.
5. Сложности с альтернативными сделками
На вторичном рынке Уфы нередко встречаются так называемые альтернативные сделки. Это когда человек продаёт свою квартиру, чтобы на вырученные деньги купить другую.
Иногда выстраивается целая цепочка: один продаёт квартиру второму, второй покупает жильё у третьего, а третий тоже планирует переезд.
И здесь появляется проблема: если хотя бы один участник отказывается от сделки или не может вовремя подготовить документы, под угрозой оказывается вся цепочка.
«Представьте, что в одной цепочке участвуют четыре квартиры. Три собственника полностью готовы, а четвёртый вдруг решает подождать с продажей. Остальные оказываются в сложной ситуации. Поэтому при альтернативных сделках важно не просто подобрать объекты, а заранее согласовать сроки, порядок расчётов и действия на случай задержки», — объясняет Александр Константинов.
6. Квартира не прошла оценку банка
Ещё одна неприятная ситуация для покупателей с ипотекой — оценочная стоимость недвижимости оказалась ниже цены, которую запросил продавец.
Допустим, собственник продаёт квартиру за 7 миллионов рублей, а оценщик определил её рыночную стоимость в 6,3 миллиона.
Банк может рассчитать максимальную сумму кредита исходя из меньшей стоимости. Тогда покупателю придётся искать дополнительные деньги на первоначальный взнос или договариваться о снижении цены.
Если ни один из вариантов не подходит, сделка может не состояться.
Причём дело не всегда в завышенной цене. На оценку влияют состояние дома, расположение, характеристики квартиры и сопоставимые предложения на рынке.
7. Стороны затянули подготовку
Не каждая сорвавшаяся сделка связана с серьёзными юридическими проблемами. Иногда причина гораздо проще — участники не успели вовремя собрать документы или согласовать действия.
Например, продавец долго получает разрешение органов опеки, покупатель не успевает оформить ипотеку, а у другого участника заканчивается срок действия необходимых документов.
В результате согласованная дата постоянно переносится. За это время покупатель может найти другую квартиру, а продавец — получить более выгодное предложение.
Как снизить риск срыва сделки?
Полностью исключить неожиданности невозможно, но большинство проблем можно выявить ещё до подписания договора.
Вот что стоит сделать заранее:
- Проверить квартиру и собственников. Убедиться, что нет препятствий для продажи, изучить историю перехода прав и необходимые документы.
- Подтвердить финансовые возможности покупателя. Если речь об ипотеке, заранее уточнить условия банка и требования к объекту.
- Зафиксировать договорённости. Прописать стоимость, сроки, порядок расчётов, условия передачи квартиры и ответственность сторон.
- Не затягивать подготовку. Чем больше времени проходит между договорённостью и подписанием договора, тем выше вероятность изменения обстоятельств.
- Продумать запасной вариант. Особенно если покупка зависит от продажи другой недвижимости.
Что делать, если сделка всё-таки сорвалась?
Прежде всего необходимо выяснить причину. Если проблема в документах, иногда достаточно устранить ошибки и перенести дату подписания. Если банк отказал в ипотеке, можно попробовать обратиться к другому кредитору или пересмотреть условия покупки.
Сложнее, когда одна из сторон просто передумала. В таком случае важно разобраться, какие соглашения уже подписаны и предусмотрена ли ответственность за отказ.
Например, при правильно оформленном задатке действуют особые правила: если за неисполнение договора отвечает покупатель, задаток обычно остаётся у продавца. Если продавец — он обязан вернуть двойную сумму. Но если стороны оформили обычный аванс, последствия будут другими.
«На практике срыв сделки далеко не всегда происходит из-за одной большой проблемы. Чаще накапливается несколько мелких: где-то не проверили документы, где-то не обсудили сроки, кто-то неправильно оценил свои финансовые возможности. Задача специалиста по недвижимости — увидеть такие риски до того, как они превратятся в конфликт», — подводит итог Александр Константинов.
Покупка или продажа квартиры — достаточно сложный процесс, в котором участвуют не только продавец и покупатель, но иногда ещё банки, нотариусы, органы опеки и другие собственники. Поэтому хорошая подготовка здесь важна не меньше, чем удачно выбранная квартира.
