Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с риском. Здесь не застройщик с прозрачными договорами, а конкретный человек (или семья), у которых за плечами своя история жилья. Иногда она может оказаться настолько запутанной, что новая сделка превратится в проблему.
Разберём самые распространённые схемы мошенников и способы защититься.
1. Поддельные документы
Как это работает: мошенники используют фальшивые паспорта или поддельные свидетельства о праве собственности. С виду всё выглядит убедительно, особенно если продавец торопит: «берите быстрее, уже очередь стоит». Покупатель отдаёт аванс, а через пару недель оказывается, что настоящий хозяин квартиры даже не подозревал о продаже.
Как защититься:
- проверяйте паспорт продавца через нотариуса или сервис МВД;
- заказывайте свежую выписку из ЕГРН (срок актуальности — 1 день);
- не передавайте аванс без договора и проверки документов.
2. «Тёмная история» квартиры
Как это работает: жильё могло участвовать в приватизации, где не все имели равные права. Например, кто-то из бывших жильцов был несовершеннолетним или отказался от приватизации — его права могут восстановить в суде. Покупатель уже живёт в квартире, а через год появляется новый «старый» собственник с решением суда.
Как защититься:
- проверяйте историю перехода прав собственности в ЕГРН;
- уточняйте, участвовали ли в приватизации несовершеннолетние или недееспособные;
- требуйте нотариальное согласие всех собственников.
3. Квартира с обременением
Как это работает: собственник продаёт квартиру, на которую наложен арест, запрет на регистрационные действия или ипотека. На словах «всё нормально, скоро снимем», но сделку могут признать ничтожной.
Как защититься:
- заказывайте расширенную выписку из ЕГРН;
- проверяйте долги продавца в ФССП (сайт судебных приставов);
- не соглашайтесь «закрыть ипотеку после получения денег» — лучше работать через банк.
4. Двойная продажа
Как это работает: квартира одновременно продаётся нескольким покупателям. Все вносят задатки, а в Росреестре выигрывает тот, кто первым подал документы. Остальные теряют свои деньги.
Как защититься:
- заключайте только нотариальные сделки;
- сразу подавайте документы в Росреестр;
- фиксируйте задаток только по нотариальному договору.
5. Фальшивые доверенности
Как это работает: мошенники выдают себя за «родственников владельца», показывают доверенность на продажу, но документ поддельный или уже отозван. После сделки настоящий собственник оспаривает её, и квартира возвращается ему.
Как защититься:
- проверяйте доверенность через нотариальную палату;
- уточняйте срок и полномочия — бывает доверенность только на «оформление документов», но не на продажу.
6. Занижение цены в договоре
Как это работает: продавец предлагает указать меньшую стоимость квартиры «чтобы сэкономить на налогах». Но если сделку признают недействительной, вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, что реально передали.
Как защититься:
- прописывайте реальную сумму сделки;
- не соглашайтесь на «серые схемы» даже ради выгоды.
7. «Фальшивый» продавец
Как это работает: квартиру сдаёт в аренду мошенник, и пока реальный хозяин не в курсе, он находит «покупателя». Деньги берут за аванс или задаток, после чего исчезают.
Как защититься:
- встречайтесь с собственником лично;
- требуйте оригинал документов и личное присутствие на сделке.
Как покупать квартиру безопасно
- Выписка из ЕГРН — главный документ, заказывается онлайн за 350 ₽.
- Паспорт продавца — проверка через нотариуса или МВД.
- Банк или нотариус для расчётов — аккредитив, эскроу или ячейка.
- Юрист или надёжный риелтор — проверят историю квартиры, составят правильный договор.
- Никакой спешки — если вас торопят, это первый тревожный сигнал.
На вторичном рынке действительно можно найти хорошую квартиру, но именно здесь риск выше всего. Главное — не пытаться «сэкономить на юристе» или «договориться попроще», потому что цена ошибки — не пару тысяч рублей, а вся квартира.
