В 2026 сложнее всего продаётся не «вторичка» или «новостройка», а то, что покупателю кажется рискованным, дорогим в содержании или требующим лишних хлопот. На это накладываются условия спроса: доля льготной ипотеки, по прогнозам, будет снижаться, а рынок в целом остаётся чувствительным к ставкам.
Плюс важная точка именно для 2026: с 1 февраля семейную ипотеку ограничивают правилом «одна семья — один льготный кредит», спрос в этой части становится уже.
Так что же из объектов будет сложно продать?
Переоценённые объекты
Самый частый «тормоз» в 2026 — цена, которая не бьётся с реальными платежами по ипотеке и альтернативами.
Типовые признаки переоценки:
- ориентир на «хочу как у соседа», а не на реальные сделки;
- сравнение с объявлениями, которые тоже висят месяцами;
- цена как у вариантов «лучше во всём»: этаж/вид/ремонт/документы.
Что происходит: такие объекты могут ходить кругами по площадкам, собирать просмотры «из любопытства» и уходить только после корректировки.
Прямо про это пишут и аналитики: в условиях высоких ставок и осторожного спроса сильнее проседают именно переоценённые и низколиквидные варианты.
Большая площадь в «экономе» и «лишние метры»
В 2026 покупатели часто считают не «цену за м²», а ежемесячный платёж, и большой метраж резко ухудшает математику.
Сложнее продаются:
- большие трёшки/четырёшки в панельках/эконом-сегменте;
- квартиры с метрами, которые не дают удобства: длинные коридоры, тёмные холлы, «пустые» площади.
Это выделяют и эксперты рынка: крупные площади и устаревшие планировки чаще относятся к сложным продажам.
«Проблемные» этажи и характеристики квартиры
Это не приговор, но в 2026 покупатель чаще выбирает «без компромиссов» — и «этажность» снова начинает решать.
Сложнее:
- первый этаж (шум/пыль/безопасность/сырость/психологический барьер);
- последний этаж в домах с историей протечек или плохой крышей;
- угловые квартиры, где боятся промерзаний и плесени.
Про причины нелюбви к первым этажам и «крайним» этажам типично пишут площадки и риэлторы.
Квартира «под тяжёлый ремонт»
В 2026 ремонт воспринимается как риск: цены на работы/материалы, сроки, бригады, сюрпризы в электрике/трубах.
Особенно тяжело продаётся:
- «убитая» квартира без понятного бюджета восстановления;
- следы воды/плесени/запахи;
- квартира после пожара/затоплений (даже если частично устранено).
Риэлторы в подборках неликвида обычно прямо выделяют «запущенные» квартиры и варианты после пожара/сильных повреждений. Однако, продать такие квартиры выгодно можно в агентство, которое предоставляет услугу срочного выкупа. При такой сделке можно выручить до 90% рыночной стоимости и продать квартиру в короткие сроки.
Старый жилфонд с техническими рисками
Тут покупатели боятся не «возраста», а будущих расходов и поджидающих их неожиданностей.
Группы риска:
- дома с проблемами по коммуникациям (стояки, проводка, подвал, крыша);
- деревянные перекрытия (у многих банков и покупателей к ним вопросы);
- хрущевки, не попавшие в программу реновации;
- плохое состояние подъезда/лифтов/общих зон.
В подборках сложных продаж такие признаки встречаются регулярно.
Юридически сложные объекты
В 2026 покупатель, который и так нервничает из-за ипотеки, редко хочет «второй фронт» в виде документов.
Чаще всего «подвисают»:
- доли, сложные наследства;
- несогласованные перепланировки;
- обременения и любая мутная история;
- квартиры у продавцов-пенсионеров из-за громкого дела Долиной;
- ситуации, где требуется опека/дополнительные согласования.
Даже при скидке такие объекты требуют больше времени — покупателю нужен юрист, банку нужны бумаги, а часть людей просто уходит на «чистые» варианты.
Продать сложный объект в 2026 чаще всего помогает не «хитрый маркетинг», а понятная логика для покупателя: адекватная цена относительно реальных сделок и конкурентов, аккуратная упаковка (нормальные фото, чистота, ощущение ухоженности), заранее снятые страхи по документам — когда перепланировки, обременения и спорные моменты либо приведены в порядок, либо честно и прозрачно объяснены, а также готовность к быстрым и удобным условиям сделки. На фоне более осторожного спроса и сужения части льготной ипотеки такие вещи заметно сокращают срок продажи и уменьшают торг.
