Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с историей объекта. У квартиры уже были собственники, сделки, регистрации, возможные перепланировки, долги, семейные обстоятельства продавца и другие нюансы. На первый взгляд жилье может выглядеть полностью готовым к сделке, но основные риски обычно скрываются не в ремонте, а в документах.
Проверка перед покупкой нужна, чтобы убедиться в трех вещах: продавец действительно имеет право продать квартиру, сама квартира не обременена юридическими проблемами, а после сделки у покупателя не возникнут претензии со стороны бывших собственников, родственников, кредиторов, органов опеки или зарегистрированных жильцов.
1. Начните с выписки из ЕГРН
Первый документ, который стоит запросить перед покупкой квартиры, — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. По ней проверяют основные характеристики объекта, зарегистрированные права, вид собственности, наличие ограничений и обременений. Через Госуслуги можно получить онлайн-выписку с описанием объекта, кадастровой стоимостью, сведениями о праве, виде и дате регистрации права.
В выписке важно проверить:
- адрес квартиры;
- кадастровый номер;
- площадь;
- этаж;
- назначение помещения;
- кто указан собственником;
- сколько собственников у квартиры;
- есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий, рента, аренда или иное обременение;
- совпадают ли данные из выписки с документами продавца.
Отдельный нюанс: с 2023 года персональные данные собственника в выписке из ЕГРН по чужому объекту по умолчанию могут быть скрыты. Несобственник может получить сведения с персональными данными, если правообладатель даст согласие или предоставит покупателю цифровую онлайн-выписку.
Поэтому нормальная практика — попросить продавца заказать актуальную выписку самому или дать согласие на раскрытие данных. Если продавец отказывается показывать свежую выписку, торопит с авансом и предлагает «потом всё проверить», лучше не спешить.
2. Проверьте основание права собственности
Недостаточно увидеть, что продавец указан в ЕГРН. Нужно понять, как он получил квартиру. Основанием права может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о наследстве, договор ренты, решение суда или другой документ.
Особенно внимательно стоит смотреть на квартиры, которые продавец получил:
- по наследству;
- по договору дарения;
- по приватизации;
- по договору ренты;
- по решению суда;
- недавно, незадолго до продажи;
- после нескольких быстрых перепродаж.
Например, наследственная квартира может быть рискованной, если есть вероятность появления других наследников. Квартира после приватизации требует проверки лиц, которые могли отказаться от участия в приватизации, но сохранить право проживания. Верховный суд указывал, что право пользования жилым помещением в таких случаях может носить бессрочный характер и учитываться при переходе права собственности к другому лицу, в том числе при купле-продаже.
Если квартира была куплена продавцом совсем недавно, нужно понять причину быстрой продажи. Сам по себе короткий срок владения не означает проблему, но вместе с низкой ценой, доверенностью, долгами или конфликтной историей он становится тревожным сигналом.
3. Убедитесь, что продавец имеет право совершать сделку
Проверьте паспорт продавца, семейное положение, количество собственников, наличие представителей по доверенности и возможные ограничения дееспособности.
Если квартира куплена в браке и считается общим имуществом супругов, для продажи обычно требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Семейный кодекс РФ предусматривает, что распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию, а для сделки с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо нотариальное согласие другого супруга.
Что нужно запросить у продавца:
- паспорт;
- свидетельство о браке или разводе, если оно важно для истории квартиры;
- нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке;
- брачный договор, если продавец ссылается на раздельный режим имущества;
- документы, подтверждающие основание собственности;
- свежую выписку из ЕГРН;
- справки, подтверждающие отсутствие долгов и зарегистрированных лиц.
Если продавец действует через представителя, нужно проверить доверенность. Для этого есть сервис Федеральной нотариальной палаты по проверке доверенностей по реквизитам. Но одной онлайн-проверки мало: желательно связаться с нотариусом, который удостоверял доверенность, и убедиться, что документ не отменён, полномочия подходят именно для продажи этой квартиры, а представитель имеет право получать деньги.
4. Проверьте количество собственников и наличие долей
Если у квартиры один взрослый собственник, сделка обычно проще. Если собственников несколько, нужно согласие и участие каждого из них. Если продается доля или квартира находится в долевой собственности, важно заранее понять, требуется ли нотариальное удостоверение сделки. Росреестр разъяснял, что сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, за исключением установленных законом случаев.
Отдельное внимание — несовершеннолетние собственники. Если доля принадлежит ребенку, продажа квартиры требует разрешения органов опеки. Нотариат также указывает, что продажа квартиры несовершеннолетнего собственника требует разрешения органа опеки и попечительства.
Покупателю важно увидеть не только само разрешение опеки, но и условия, на которых оно выдано. Обычно органы опеки следят, чтобы имущественное положение ребенка не ухудшилось. Если условия разрешения не выполнены, сделка может не пройти регистрацию или стать спорной.
5. Узнайте, использовался ли материнский капитал
Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, требуют отдельной проверки. Жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, должно оформляться в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Риск возникает, если родители использовали маткапитал, но не выделили детям доли. Формально квартира может быть записана только на взрослых, но права детей при этом могли быть нарушены. В будущем такая сделка способна вызвать претензии со стороны органов опеки, прокуратуры или самих детей после достижения совершеннолетия.
Что стоит проверить:
- покупалась ли квартира в ипотеку;
- использовался ли материнский капитал для первоначального взноса или погашения кредита;
- выделены ли доли детям;
- есть ли среди собственников несовершеннолетние;
- получено ли разрешение опеки, если детские доли продаются.
Если продавец говорит, что маткапитал не использовался, но в семье есть дети и квартира покупалась после появления права на сертификат, лучше дополнительно проверить документы по покупке и погашению ипотеки.
6. Проверьте, кто зарегистрирован в квартире
Перед покупкой нужно понять, кто прописан в квартире сейчас, и кто был зарегистрирован раньше. Для этого у продавца запрашивают справку о зарегистрированных лицах, адресную справку, выписку из домовой книги или единый жилищный документ — в зависимости от региона и доступного формата. На Госуслугах есть услуга получения адресной справки о зарегистрированных в жилом помещении.
Особенно важны:
- несовершеннолетние;
- временно выписанные лица;
- люди, находящиеся в местах лишения свободы;
- отказавшиеся от приватизации;
- бывшие члены семьи собственника;
- лица, имеющие право пожизненного проживания.
Оптимально, чтобы к моменту сделки все зарегистрированные лица были сняты с регистрационного учета. Если продавец обещает выписать людей «после сделки», это нужно фиксировать в договоре, но безопаснее решать вопрос до перехода права собственности.
7. Проверьте продавца на долги, суды и банкротство
Покупатель проверяет не только квартиру, но и самого продавца. Большие долги, исполнительные производства, судебные споры и банкротство могут повышать риск оспаривания сделки.
Что можно проверить:
- исполнительные производства на сайте ФССП;
- сведения о банкротстве в ЕФРСБ;
- судебные дела через ГАС «Правосудие» и сайты судов;
- арбитражные дела, если продавец связан с бизнесом или ИП.
ФССП ведет банк данных исполнительных производств, где можно искать сведения о долгах и исполнительных производствах. ЕФРСБ служит порталом раскрытия сведений о процедурах банкротства. Система ГАС «Правосудие» используется для поиска информации по судам общей юрисдикции.
Если продавец находится в процедуре банкротства или имеет признаки неплатежеспособности, сделка может быть рискованной. Особенно опасны ситуации, когда квартира продается заметно ниже рынка, деньги передаются наличными без прозрачного подтверждения, а у продавца есть крупные долги.
8. Проверьте дееспособность и реальную волю продавца
Иногда сделки оспаривают не из-за документов на квартиру, а из-за состояния продавца. Например, продавец или его родственники могут заявить, что на момент сделки он не понимал значения своих действий, находился под давлением, был введен в заблуждение или стал жертвой мошенников.
Покупателю стоит быть особенно внимательным, если продавец пожилой, ведет себя неуверенно, плохо понимает условия сделки, сильно торопится, продает единственное жилье без понятной причины или общается только через родственников и представителей.
Что можно сделать для снижения риска:
- проводить сделку у нотариуса;
- попросить справки из ПНД и НД;
- организовать медицинское освидетельствование ближе к дате сделки;
- вести расчеты через банк;
- фиксировать реальную рыночную цену;
- не соглашаться на занижение цены в договоре;
- убедиться, что продавец лично понимает условия сделки.
Справки из ПНД и НД не дают абсолютной гарантии, но помогают показать, что покупатель действовал добросовестно и проверял риски. Нотариальная форма также не убирает все возможные проблемы, но добавляет проверку личности, полномочий, воли сторон и законности сделки.
9. Проверьте задолженности по ЖКУ и капремонту
Перед сделкой нужно запросить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, газу, взносам на капитальный ремонт и другим начислениям. По обычным коммунальным долгам новый собственник, как правило, не отвечает за старого владельца. Но по взносам на капитальный ремонт действует особое правило: при переходе права собственности к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт, включая неуплаченные взносы.
Поэтому долг по капремонту нужно проверять отдельно. Даже если сумма кажется небольшой, лучше закрыть вопрос до сделки: продавец погашает долг, предоставляет подтверждение, а в договоре и акте приема-передачи фиксируется отсутствие задолженности.
Также желательно перед подписанием акта снять и зафиксировать показания счетчиков. Это поможет избежать споров по воде, электричеству, газу и отоплению.
10. Проверьте перепланировку
Если в квартире переносили стены, объединяли комнаты, расширяли санузел, переносили кухню, убирали подоконный блок или меняли конфигурацию помещений, нужно понять, согласована ли перепланировка.
Проблема незаконной перепланировки в том, что после покупки ответственность фактически перейдет к новому собственнику. Его могут обязать узаконить изменения или вернуть квартиру в прежнее состояние. Особенно рискованны перепланировки, затрагивающие мокрые зоны, несущие стены, вентиляционные каналы и общедомовое имущество.
Попросите у продавца:
- технический паспорт или технический план;
- документы о согласовании перепланировки;
- акт о завершенном переустройстве, если он есть;
- свежую выписку ЕГРН, если менялась площадь или характеристики объекта.
Если фактическая планировка не совпадает с документами, лучше показать квартиру специалисту до внесения аванса.
11. Проверьте цену и условия расчетов
Слишком низкая цена почти всегда требует объяснения. Иногда причина нормальная: срочный переезд, альтернатива, необходимость быстро закрыть ипотеку. Но если цена ниже рынка без понятной причины, продавец просит часть денег передать наличными, предлагает занизить сумму в договоре или торопит с авансом, риск растет.
Безопаснее использовать прозрачные расчеты:
- аккредитив;
- банковскую ячейку;
- эскроу-счет, если применимо;
- безналичный перевод с понятным назначением платежа.
В договоре должна быть указана реальная цена квартиры. Занижение стоимости опасно для покупателя: если сделку оспорят, вернуть всю фактически переданную сумму будет сложнее, потому что в документах будет указана меньшая цена.
Когда лучше подключить юриста или нотариуса?
Самостоятельная проверка помогает отсеять очевидные риски, но не всегда достаточна. Жилищный юрист или нотариус особенно желательны, если:
- квартира продается по доверенности;
- собственник пожилой;
- квартира недавно получена по наследству;
- были судебные решения;
- есть несовершеннолетние собственники;
- использовался материнский капитал;
- есть доли;
- цена заметно ниже рынка;
- продавец банкротится или имеет долги;
- была приватизация;
- квартира продается после развода;
- есть перепланировка;
- продавец торопит сделку.
Задача проверки — не найти идеальную квартиру без единого нюанса. Такие варианты встречаются не всегда. Главное — заранее увидеть риски, понять, можно ли их закрыть документами, и не соглашаться на сделку, где продавец просит довериться на словах.
Перед покупкой лучше потратить время на проверку, чем потом решать проблемы через суд. Хорошая квартира должна быть понятной не только визуально, но и юридически: кто владеет, на каком основании, кто имеет право проживать, нет ли долгов, обременений и скрытых обязательств.
