Покупка квартиры на вторичном рынке требует проверки не только документов на недвижимость и истории перехода права собственности. Есть более бытовой, но неприятный риск — задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Иногда о ней покупатель узнаёт уже после сделки, когда получает первую квитанцию.
При этом важно понимать: далеко не все долги прежнего владельца переходят вместе с квартирой.
Какие долги остаются за продавцом
По общему правилу новый собственник начинает оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента возникновения у него права собственности. Поэтому задолженность прежнего владельца за воду, электричество, газ, отопление, содержание жилья и другие коммунальные услуги остаётся его задолженностью. Это следует из ст. 153 Жилищного кодекса РФ.
Но есть важное исключение — взносы на капитальный ремонт.
При переходе права собственности неисполненная обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому владельцу квартиры. Это прямо предусмотрено ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.
«Именно задолженность по капитальному ремонту я бы выделил как наиболее важную для покупателя. Человек может рассуждать вполне логично: “Это долг продавца, значит, меня он не касается”. С обычной коммуналкой это действительно в большинстве случаев так. А вот с капремонтом ситуация другая — после сделки платить должен уже новый собственник», — объясняет директор агентства недвижимости «Жилищная инициатива» в Уфе Александр Константинов.
Что нужно проверить перед сделкой
В первую очередь стоит попросить продавца показать свежие квитанции и документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
Проверить желательно:
- платежи управляющей компании или ТСЖ;
- электричество;
- газ, если он оплачивается отдельно;
- воду и другие услуги при наличии отдельных лицевых счетов;
- взносы на капитальный ремонт.
Особое внимание нужно уделить именно лицевому счёту по капремонту. Получить информацию можно через управляющую организацию, ТСЖ, ГИС ЖКХ и другие официальные сервисы.
Лучше не довольствоваться фотографией старой квитанции, которую продавец прислал несколько месяцев назад. Документы желательно получать максимально близко к дате сделки.
Что делать, если долг всё-таки есть
Сам факт задолженности ещё не означает, что от квартиры обязательно нужно отказываться.
Если речь идёт об обычных коммунальных платежах, можно потребовать, чтобы продавец погасил задолженность до сделки. Если обнаружился долг за капитальный ремонт, вопрос тем более нужно решить до регистрации перехода права собственности, поскольку после покупки соответствующая обязанность может перейти к новому владельцу.
Вариантов несколько:
- продавец полностью погашает задолженность до сделки;
- сумма долга учитывается при определении окончательной цены квартиры;
- соответствующая сумма удерживается из расчётов до подтверждения оплаты;
- обязанность продавца погасить выявленную задолженность отдельно фиксируется в договоре.
«Если обнаружили долг в 20–30 тысяч рублей, это само по себе не повод отказываться от хорошей квартиры. Но оставлять вопрос на словах я бы точно не советовал. Все финансовые договорённости между продавцом и покупателем должны быть зафиксированы документально», — отмечает Александр Константинов.
Зафиксируйте показания счётчиков
Ещё один простой, но полезный шаг — записать показания приборов учёта в момент передачи квартиры.
В акте приёма-передачи можно указать текущие показания счётчиков электричества, горячей и холодной воды, газа — если установлены соответствующие приборы. Желательно также сделать фотографии счётчиков.
Так будет проще разграничить потребление прежнего и нового собственника, если позднее возникнут вопросы по начислениям.
После покупки переоформите лицевые счета
После регистрации права собственности не стоит откладывать переоформление лицевых счетов. Новый владелец должен обратиться в управляющую организацию и к поставщикам ресурсов, если платежи принимаются напрямую, и предоставить документы о переходе права собственности.
Если в новой квитанции неожиданно появилась задолженность прежнего хозяина, необходимо выяснить, за какой именно период и за какую услугу она начислена. Обычные коммунальные долги предыдущего владельца автоматически становиться долгами покупателя не должны. С капремонтом, как уже говорилось выше, действует другое правило.
Проверять нужно не только квартиру, но и её «финансовую историю»
При покупке вторичного жилья основное внимание обычно уделяют собственникам, прописанным лицам, обременениям и юридической истории объекта. Но коммунальные платежи тоже стоит включить в стандартную проверку квартиры.
Как подводит итог Александр Константинов, несколько запрошенных до сделки справок и квитанций могут избавить покупателя от лишних расходов и разбирательств после получения ключей. А особенно внимательно необходимо проверять взносы на капитальный ремонт — сегодня именно этот вид задолженности способен перейти к покупателю вместе с квартирой.
