Налоговый вычет по ипотеке позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ, когда вы купили (или построили) жильё и платите ипотечные проценты. На практике он складывается из двух частей: вычет по расходам на покупку/стройку и вычет по уплаченным процентам по целевому ипотечному кредиту.
Сколько можно вернуть
1) За покупку или строительство жилья
Учтут расходы в пределах 2 000 000 ₽. При ставке 13% максимум к возврату обычно считают, как 260 000 ₽ (2 000 000 × 13%). При покупке после 1 января 2014 года остаток лимита можно добирать на следующих объектах, если вы не выбрали всё сразу.
2) За ипотечные проценты
Учтут фактически уплаченные проценты в пределах 3 000 000 ₽, то есть часто упоминают максимум 390 000 ₽ при 13% (3 000 000 × 13%). Вычет по процентам дают один раз в жизни.
Важный нюанс про проценты «13%»: с 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ (13% / 15% / 18% / 20% / 22% в зависимости от годового дохода), и фактическая сумма возврата зависит от того, сколько НДФЛ вы реально заплатили и по каким ставкам.
Условия, без которых вычет не дадут
- Вы платите НДФЛ (например, по зарплате или по договору ГПХ). Если официального НДФЛ нет (или вы на спецрежиме, где НДФЛ не платится), возвращать будет нечего.
- Жильё находится в России, и у вас оформлено право собственности (или акт приёма-передачи для новостройки — зависит от ситуации). Нормы закреплены в ст. 220 НК РФ.
- В расходы берут ваши деньги. Если часть оплаты закрыта маткапиталом, вычет посчитают только с той части, которую оплатили вы сами.
Заявлять вычет можно позже, но вернуть НДФЛ получится за последние 3 года. Например, в 2026 году обычно подают за 2025, 2024 и 2023.
Три способа оформить вычет
Способ 1. Упрощённо через личный кабинет ФНС (без 3-НДФЛ и без пачки сканов)
После окончания года в личном кабинете может появиться предзаполненное заявление: налоговая подтянет данные от банков и других источников. Вам останется проверить, подписать и указать реквизиты счёта.
По срокам в упрощённом порядке проверка права на вычет сокращена до 1 месяца вместо 3 (часто быстрее).
Способ 2. Через ФНС по декларации 3-НДФЛ
Подходит, если упрощённый вариант не появился или нужно заявить вычет «вручную». Общая логика такая:
- Заполняете 3-НДФЛ за нужный год (в 2026 — за 2023–2025, если есть что возвращать).
- Прикладываете документы.
- Ждёте камеральную проверку — до 3 месяцев со дня подачи декларации.
- Деньги перечисляют на ваш счёт после положительного решения (в типовом сценарии — уже после проверки).
Способ 3. Через работодателя (чтобы перестали удерживать НДФЛ из зарплаты)
Если хочется почувствовать эффект в текущем году, можно оформить право на вычет через ФНС, а затем работодатель перестанет удерживать НДФЛ, пока вычет не выберется. ФНС проверяет заявление о праве на вычет и направляет уведомление работодателю.
Какие документы обычно нужны (если оформляете не «упрощённо»)
Чаще всего просят:
- договор купли-продажи / ДДУ, акт приёма-передачи (для новостройки), выписку ЕГРН;
- платёжные документы, подтверждающие расходы;
- кредитный договор (ипотека) и справку из банка об уплаченных процентах;
- справку о доходах и удержанном НДФЛ (которую работодатель выдаёт).
Правовая база — ст. 220 НК РФ, а на практике набор зависит от вашей ситуации и способа подачи
Частые причины отказа или «почему вернули меньше»
- НДФЛ уплачен меньше, чем вы хотите вернуть: вычет не может «вернуть» больше налога, чем удержали.
- В сумму расходов включили то, что оплачено маткапиталом — эту часть не засчитывают.
- Путают лимиты: 2 млн по покупке и 3 млн по процентам — это именно базы, а не сумма возврата.
- Вычет по процентам пытаются заявить повторно, хотя он даётся один раз.
