13 октября 2026 года мы отпраздновали 26-летие компании «Жилищная инициатива»! А как же всё начиналось? Рассказывает директор агентства недвижимости Александр Константинов:
Официально компания Жилищная инициатива создана 13 октября 2000 года, но на самом деле с августа 1999 года по сентябрь 2000 года мы работали как АН, занимались только арендой квартир. За год стало понятно, что, к сожалению, на услугах по аренде квартир можно заработать только на хлеб с маслом, а вот на колбасу не получится. Услуги по аренде очень простые не требовали глубоких знаний и опыта. Так мы пришли к услугам по покупке и продаже недвижимости.
Когда я открывал АН, у меня не было юридического образования, которое в нашей работе было очень необходимо. Уже в процессе работы я закончил юрфак БГУ.
Помню те первые годы работы. В офисе один городской телефон и один компьютер на всех, который использовали как печатную машинку, чтобы составлять договоры. Квартиры подбирали по газете «Из рук в руки», которая выходила два раза в неделю: в понедельник и четверг.
Ипотеки в те годы не было, все сделки проходили только за наличный расчет. Менялы, которые быстро обменивали доллары на рубли, были частыми гостями у нас в офисе, потому что многие в те года хранили свои сбережения в валюте.
В начале 2000 годов «Башэкономбанк» который потом стал называться «Мой банк ипотека» первым в Уфе начал выдавать ипотечные кредиты. Банк потом обанкротился.
Именно появление ипотеки дало старт постоянному росту цен на недвижимость. Не заработанные огромные суммы денег вливались в рынок недвижимости в виде ипотечных кредитов. Помню те первые года начала выдачи ипотеки. Квартир на рынке не хватало, покупателей было очень много. Доходило до смешного: продавцы говорили, что уже нашли покупателя, но так как покупателей было в разы больше, частым было предложение для продавцов, вы откажите покупателю, который у вас есть. Я готов взять больше ипотеку и купить квартиру дороже. В те годы ценники на квартиры мы меняли каждую неделю. Для всех стало очевидным, что держать дальше деньги в валюте не имеет никакого смысла.
Череда кризисов
Так продолжалось до 2008 года, и наступил кризис.
Причиной кризиса и банкротств некоторых банков была в том, что некоторые руководители банков заигрались, начали думать о том, что недвижимость всегда будет расти в цену. Начали выдавать ипотечные кредиты без ПВ с завышением, закрывали глаза на плохую платежеспособность заемщиков и когда наступил кризис, ненадежные заемщики перестали выплачивать ипотеку. Банки, забрав квартиры к себе на баланс, не смогли их реализовать, так как кредиты были выданы без ПВ, а когда цены упали, банки, естественно, не смогли реализовать эти квартиры.
Второй кризис с падением цен на недвижимость был в 2014 году. Возможно, не все помнят, но он начался в Америки с банкротства крупного ипотечного банка. Как оказалась, деньги для выдачи ипотеки в России шли из Америки. На непродолжительное время выдачу ипотеки прекратили, повысив ипотечную ставку до 30%. Это продолжалось недолго, и буквально в течении 2 – 3 лет ипотечная ставка снизилась, и ипотека опять стала массовым банковским продуктом
Третий кризис – коронавирус. Нам приходилось дистанционно проводить задатки и в буквальном смысле уговаривать продавцов показать квартиру. Времена для вторичного рынка жилья были сложные. Господдержка и Семейная ипотека спасли рынок недвижимости.
Четвертый кризис в 2022 году – начало СВО. Никто не понимал, что делать и как правильно поступить. Кто-то говорил, что нужно срочно все продавать и уезжать из страны, а кто-то наоборот, все наличные вкладывал в недвижимость. Как всегда ипотечные ставки взлетели, после немного упали, но все-таки держатся высокими до сих пор.
Коммерческая недвижимость на 1 этажах
В те годы предприниматели активно покупали квартиры на первых этажах жилых домов переводили в нежилой фонд открывали магазины и офисы. За квартиру в хорошем проходном месте цену предлагали Х2. Наша компания тоже активно занималась первыми этажами. Много объектов коммерческой недвижимости появилось на улицах Уфы с нашей помощью. Мы покупали в том числе и для себя. Сейчас наши старые офисы мы сдаем в аренду: пр. Октября д.66а, проспект Октября д. 74 разделили на 5 помещений и сдали в аренду.
Мне до сих пор жалко красивый большой офис на красной линии, 300 кв.м. Мы не смогли его заполнить, а смотреть как классное помещение простаивает, я не мог.
Сейчас на красной линии квартир на первых этажах уже не осталось. Застройщики в больших количествах строят коммерческие площади на первых этажах новостроек, поэтому составили большую конкуренцию оставшимся еще не выкупленным квартирам на первых этажах. Последнюю квартиру я выкупил 2 года назад справа от нашего офиса, сейчас там работает фирма, оказывающая услуги по банкротству.
Флиппинг, перспективы развития
Сейчас, как вы все знаете, мы активно занимаемся флиппингом. Пришли в эту сферу случайно. Мы всегда занимались сложными сделками и часто, если удавалось договорится о хорошей цене, выкупали эти квартиры. Каждый раз проблемы были одинаковые – «бабушкин ремонт». Постоянно возникали проблемы с продажей, так как во многих квартирах был неприятный запах, клопы, тараканы. Покупатели были готовы купить такую квартиру, но очень дешево. В общем так мы начали делать косметический ремонт, предпродажную подготовку, а позже поняли, что дешевая косметика никому не нужна и перешли на качественный ремонт и обустройство квартиры мебелью. Самое главное, что я понял, на красивые квартиры с качественным ремонтом и новой мебелью есть спрос. Покупатели готовы покупать квартиры «под тапочки» - заезжай и живи.
Сейчас именно во флиппинге я вижу дальнейшее стратегическое развитие компании. Направление скажу вам не простое. За последние 3 года мы проиграли 2 суда, из которых одну квартиру мы полностью потеряли на ул. Интернациональной д.49/1. Как показала практика самые большие риски во флиппинге – это юридические, когда можешь потерять все. Второй объект комната на Менделеева д.173/2. Суды еще не закончены, но длятся уже 2 года.
Несмотря на все трудности, я твердо решил развивать данное направление в нашей компании. Моя цель не сразу, постепенно довести количество выкупленных квартир в год до 40 и так далее наращивая обороты.
На данном этапе развития мы столкнулись с неожиданным для меня отказом в кредитовании Сбербанком. На прежних «стандартных условиях» Сбер денег уже не дает. При этом Сбер предложил новый формат кредитования в виде кредитной линии для моего ИП. Все логично, но деньги будут стоить дороже.
Это нормально, когда на каждом этапе развития прилетают новые задачи. Я думаю, и в данном случае, все будет хорошо, посчитаем и будем сотрудничать со Сбером на новых условиях. Кредитная история и потенциал у нас хороший.
Также я недавно прошел обучение по программе Ех МВА в РАНХиГСи защитил диплом на тему флиппинга.
Итоги по юридическим рискам по проверке документов
- За 26 лет работы был единственный случай, когда покупатель утратил право собственности по решению суда на квартиру, купленную в нашей компании. Наша клиентка продала квартиру в Шакше, но при этом решение органов ОПЕКи не выполнила. Деньги от продажи квартиры она потратила на оплату кредитов и других долгов. Ребенку ничего не купила. Росреестр заподозрив неладное приостановил регистрацию сделки, а в дальнейшем отказал в регистрации права собственности покупателю. Покупатель нанял адвоката, но решение было, к сожалению, не в пользу покупателя. В итоге покупатель остался и без денег, и без квартиры.
- Расторгнут договор дарения. Мы проводили юридическое сопровождение дарения. Бабушка подарила свою квартиру внучке. Но потом все пошло не так. Внучка перестала ухаживать за бабушкой. Бабушка оказалась живчиком и не собиралась уходить в мир иной. При этом появились другие внуки, которые уверяли бабушку, что они лучше будут за ней ухаживать, и квартира в виде благодарности за заботу о бабушке, должна достаться им. Настраивали бабушку расторгнуть договор дарения в судебном порядке. Дело было семейным, к нам претензий никто не имел. В завершении спора стороны заключили мировое соглашение в суде и расторгли договор дарения.
- Мы сопровождали сделку по покупке квартиры в г.Уфа, ул, Маршала Жукова 5/1. Буквально через пару месяцев после сделки дом признали аварийным. Нашим клиентом был покупатель, который был в шоке и обвинял нас в некачественном оказании риэлторской услуги. При этом проверяли документы на квартиру не только мы. Банк выдал ипотеку, а страховая компания застраховала объект. В итоге все закончилось хорошо. Аварийную секцию расселили, переселив несчастных в новый дом в Сипайлово ул. Современников д.4
- Пр. Октября д. 158, сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире. Для упрощения оформили вместо ДКП, оформили договор дарения. В суде пришли к мировому соглашению продали комнату сестре продавца, которая являлась собственником соседней комнаты.
- В последние 3 года, к сожалению, у нас было несколько сделок с «ведомыми» продавцами, находящимися под влиянием телефонных мошенников. Несколько таких квартиры выкупили мы. До суда дошло одно дело, где мы помогали продавцу продать квартиру. Сейчас это дело рассматривается в Кировском суде.
Если подвести итоги, то вышеперечисленных дел за все 26 лет нашей работы немного, благодаря тщательной проверке документов нашими юристами. Я всегда говорю, если есть сомнения, то лучше отказаться от сделки. Потому, что наши ошибки стоят очень дорого – несколько миллионов рублей.
За 26 лет нашей работы изменились технологии, исчезла газета «Из рук в руки», а компьютер в виде смартфона теперь у каждого в кармане. Почти пропали эксклюзивные договоры с клиентами, но осталось одно: люди покупают у людей.
По прогнозам аналитиков с каждым годом мы с вами все больше будем делать онлайн покупки в интернете без непосредственного участия человека. Все аналитики говорят о том, что человеческое общение будет дорогим и доступно только богатым.
Призываю вас всерьез изучать психологию общения. Профессиональный риэлтор на 80 % психолог и только на 20 % юрист. Выживут только профессионалы. Всем остальным придется уйти из профессии.
