Эксперты агентства недвижимости «Жилищная инициатива» провели анализ одобряемости ипотек на первичное жилье, и вот какие цифры были получены: за последние шесть месяцев этот показатель сократился с 61,5 % в ноябре 2025 года до 49,9 % в апреле 2026 года, что стало новым антирекордом на российском рынке ипотеки. Для сравнения, предыдущий минимум фиксировался в феврале 2025 года (51,8 %), а максимальный уровень – в мае 2024 года (65,3 %).
Что стало причиной падения
- Изменение правил оценки доходов. С 1 апреля вступили в силу новые правила расчёта доходов, которые банки используют для проверки платёжеспособности заёмщиков. Теперь учитываются только официальные источники дохода, а возможность использовать альтернативные документы значительно ограничена. По словам экспертов, это особенно ударило по клиентам с неофициальным доходом, индивидуальным предпринимателям и самозанятым, которые ранее могли подтвердить доход другими способами.
- Ужесточение риск‑политики банков. По данным аналитиков, в условиях высокой закредитованности населения банки усилили контроль за качеством заёмщиков и стали более строго оценивать их долговую нагрузку, что дополнительно снизило уровень одобряемости ипотек на новостройки.
- Исчерпание «качественной» аудитории льготных программ. Многим потенциальным заёмщикам уже удалось воспользоваться льготными ипотечными программами, поэтому приток новых клиентов в эту категорию естественно снижается. Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков отмечает, что темпы привлечения новых льготных заёмщиков ограничены, поскольку резервы такой аудитории не бесконечны.
Последствия для рынка и прогнозы
Некоторые эксперты считают, что основное падение уже произошло. В ближайшие месяцы одобряемость может снизиться лишь незначительно, а затем стабилизироваться на более низком уровне за счёт более строгого отбора заёмщиков. Однако, директор агентства недвижимости «Жилищная инициатива» Александр Константинов опасается, что ужесточение требований может затормозить спрос на жильё в новостройках и усилить конкуренцию банков за «качественных» клиентов. Оформить ипотеку в Уфе будет гораздо сложнее, чем год назад.
При сохранении текущих условий на рынке возможны два сценария:
- Сохранение жёстких правил. Если банки продолжат опираться только на официальные доходы, то доля одобряемых заявок стабилизируется около 50 %. Это приведёт к снижению объёма сделок в первичном сегменте, а девелоперы будут вынуждены активнее стимулировать спрос за счёт акций и рассрочек.
- Корректировка правил или новые льготы. Пересмотр методики оценки доходов или запуск дополнительных субсидированных программ способен краткосрочно вернуть показатель одобряемости на уровень 55–60 %. Это поддержит продажи новостроек, но может увеличить кредитные риски и долговую нагрузку населения.
Что это значит для заёмщиков
Для покупателей жилья на первичном рынке нынешняя ситуация означает необходимость более тщательно готовиться к оформлению ипотеки. Важно подтверждать официальные доходы, минимизировать действующие кредиты и заранее рассчитать свою долговую нагрузку. Потенциальные заёмщики с неофициальными доходами должны учитывать, что банки теперь меньше склонны учитывать альтернативные источники средств, а значит, планировать покупку следует с учётом этих требований.
