В 2026 году владельцы жилья в РФ по‑прежнему обязаны уплачивать налог на доходы при продаже недвижимости. Он рассчитывается как процент от прибыли — разницы между ценами покупки и продажи, — и для налоговых резидентов его ставка составляет 13 % или 15 % (13 % на сумму прибыли до 2,4 млн руб., 15 % на превышение). У нерезидентов налог берут по ставке 30 %, а с 2026 года эта ставка распространяется и на лиц, признанных «иноагентами» — никакие льготы в таком случае не будут действовать.
Для освобождения от выплат нужно соблюдать ряд условий, чтобы прибыль не облагалась НДФЛ. Ниже опытные риэлторы из агентства недвижимости «Жилищная инициатива» представили основные правила, льготы и способы законно уменьшить налоговую нагрузку.
Когда налога нет
- Продажа единственного жилья
Налоговые обязанности зависят от статуса жилья. Если на дату сделки у гражданина отсутствуют другие жилые объекты — квартиры, дома, комнаты или доли — квартира считается единственным жильём. В этом случае НДФЛ не возникнет, если владение продолжалось не менее трёх лет. При определении статуса учитываются как совместно нажитые объекты супругов, так и индивидуальная собственность каждого. Для некоторых регионов трёхлетний минимальный срок действует для любой недвижимости — владельцу достаточно иметь постоянную регистрацию в одном из этих субъектов.
- 3‑летнее владение после наследства, подарка или приватизации
Освобождение от НДФЛ получают и те, кто
- получил жилую площадь в наследство от любого человека или в подарок от близкого родственника;
- купил квартиру по договору ренты;
- приватизировал квартиру;
- приобрёл единственное жильё.
Если в этих случаях собственник владеет квартирой более трёх лет, налог не взыскивается.
- 5‑летнее владение для остальных объектов
Для квартир, купленных на свободном рынке и не относящихся к льготным категориям, действует пятилетний минимальный срок владения. Только после этого продажа может быть освобождена от НДФЛ.
- 3 месяца на покупку следующей жилплощади
Если собственник продаёт единственное жильё и покупает новое за 90 дней (до 30 апреля следующего года), статус единственного жилья сохраняется. Таким образом, налог не придётся платить даже при быстрой «обменной» сделке.
Особенности расчёта сроков
- Непрерывность владения. Срок должен быть непрерывным: если квартиру подарили, затем оспорили дарение и вернули себе, отсчёт начинается заново.
- Реновация и переселение. Если продаётся жильё, полученное в рамках программы реновации, срок владения отсчитывается с момента, когда была оформлена предыдущая квартира.
- Увеличение доли. Если у человека была доля в квартире, а затем он выкупил объект целиком, срок считается с даты оформления первой доли.
- Объединение помещений или участков. В случае объединения нескольких комнат или участков земли дата отсчёта — приобретение последней части.
Выгодные условия для многодетных
Семьи с двумя и более детьми могут продать жильё без уплаты налога, независимо от срока владения. Для этого нужно выполнить пять требований:
- В семье должно быть 2+ детей: до 18 лет, либо до 24 лет — если они студенты очного обучения. Количество детей определяется на 30.04 года, следующего за годом сделки. Для детей-инвалидов возрастных ограничений нет.
- Новую недвижимость необходимо приобрести не позднее 30.04 следующего года после продажи.
- Покупаемое жильё должно превосходить проданное по площади или кадастровой стоимости (КС).
- КС проданного объекта < 50 млн рублей.
- У членов семьи отсутствует другая недвижимость, которая по площади больше проданной. Если она есть, суммарная доля семьи в ней должна быть < 50%.
Воспользоваться льготой может любой член семьи. При этом при покупке нового жилья выделять доли детям не требуется.
Уменьшение НДФЛ для тех, у кого льгот нет
Вычет по схеме «доходы минус расходы»
Если у продавца есть подтверждённые документы о тратах на покупку недвижимости (договор купли-продажи или ипотечный), налог рассчитывается только с разницы между ценой продажи и приобретения.
К примеру, если квартиру изначально покупали за 4 200 000 руб., а продали за 5 700 000 руб., налогооблагаемая сумма составит 1 500 000 руб. При ставке 13% налог будет равен 195 000 рублей.
В качестве расходов можно учитывать:
- % по ипотечному кредиту;
- затраты на ремонт с чеками, если квартира приобреталась в черновом варианте;
- при продаже частного дома — расходы на проект, покупку стройматериалов, выполнение строительных работ, подключение к инженерным сетям.
Базовый вычет
Когда невозможно предоставить данные о расходах (жильё приватизировано или получено бесплатно) или продажная цена ниже 1 млн руб., можно воспользоваться стандартным вычетом. Он уменьшает налоговую базу на 1 млн рублей. При продаже доли вычет может полностью «покрыть» стоимость сделки, и налог начислен не будет. Эта льгота доступна один раз в год и оформляется через ФНС.
Вычет через цену продажи
Цена покупки – цена продажи = разница, с которой и высчитывается налог. Если цены совпадают, платить НДФЛ не обяжут, однако стоимость сделки должна составлять не менее 70% от КС объекта, определённой на год продажи. В Санкт‑Петербурге и ещё 14 регионах нашей страны коэффициент повышают до 100 % КС, занижение цены в договоре тут работать, к сожалению, не будет.
Как это работает: квартиру приобрели за 6 млн рублей, а по прошествии 18 мес. продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость в этот период выросла до 8 млн рублей. Если хозяин жилья прописан в Санкт‑Петербурге, налог по ставке 13 % будет:
(8 000 000 − 6 000 000) × 0,13 = 260 000 руб.
Для жителей регионов, где минимальный порог — 70 % от КС, например в Уфе, ситуация другая: 70 % от 8 млн рублей равно 5,6 млн. Поскольку цена продажи (6 млн) выше этой суммы, НДФЛ не начисляется.
Итоговые рекомендации
- Планируйте сделки заранее. Чтобы избежать налога, учитывайте срок владения жильём: от 3 лет для льготных случаев и от 5 лет для обычных покупок. В некоторых регионах минимальный срок всегда составляет 3 года.
- Сохраняйте документы. Подтверждающие расходы документы позволяют уменьшить налоговую базу по схеме «доходы - расходы».
- Проверяйте статус вашего жилья. Наличие других квартир, долей или даже комнат может лишить вас статуса единственного жилья. У семейных пар учитываются объекты обоих супругов.
- Учитывайте особенности регионов. В 15 регионах сумма для расчёта налога равна 100 % кадастровой стоимости. В остальных — 70 %.
- Не забывайте про «многодетные» льготы. Большие семьи при соблюдении условий могут продать жильё без НДФЛ вне зависимости от срока владения.
Соблюдение этих правил и грамотное планирование помогут избежать лишних расходов при продаже квартиры в 2026 году и законно уменьшить налоговую нагрузку. Высчитать налог с продажи квартиры вы можете самостоятельно либо обратиться за помощью к опытному жилищному юристу в Уфе: формулы НДФЛ, правила применения вычетов и требования к срокам владения размещены в открытом доступе на сайте ФНС. Однако в налоговом законодательстве есть нюансы — например, связанные с учетом кадастровой стоимости или альтернативными сделками, — и ошибки в их понимании могут привести к доначислениям и штрафам.
