Размер материнского капитала регулярно индексируется, поэтому номинально выплата становится больше. Однако для семьи, которая собирается покупать квартиру, важнее не сумма в сертификате, а количество жилья, которое можно приобрести на эти деньги.
Если оценивать маткапитал в квадратных метрах, выясняется, что за последние десять лет его реальная покупательная способность снизилась примерно на 38%.
Выплата выросла вдвое, а жильё подорожало втрое
В 2016 году размер материнского капитала составлял около 453 тысяч рублей. К 2026 году общая сумма выплаты при рождении двух детей достигла 963 тысяч рублей. Номинально государственная поддержка увеличилась более чем в два раза.
Однако средняя стоимость недвижимости за тот же период выросла примерно в 3,4 раза. Поэтому в 2016 году на маткапитал можно было приобрести около 8,4 квадратного метра жилья, а сегодня только примерно 5,2 «квадрата».
«Я сравнил размер выплаты со средней стоимостью квадратного метра десять лет назад и сейчас. Получилось, что маткапитал вырос на 113%, а жильё подорожало на 240%. Поэтому, несмотря на индексацию, реальная ценность сертификата для покупателя снизилась», — объясняет директор агентства недвижимости «Жилищная инициатива» в Уфе Александр Константинов.
По расчётам, семья фактически потеряла возможность оплатить маткапиталом около 3,2 квадратного метра жилья.
«На первый взгляд три квадратных метра кажутся не такой большой разницей. Но если перевести их в деньги по сегодняшним ценам, это уже несколько сотен тысяч рублей, которые семье приходится дополнительно искать самостоятельно или включать в ипотечный кредит», — отмечает Александр Константинов.
Сильнее всего маткапитал подешевел на рынке новостроек
На первичном рынке снижение покупательной способности выплаты оказалось особенно заметным. Десять лет назад материнского капитала хватало на 8,5 кв. метров в новостройке. Сейчас на эти деньги можно приобрести около 4,3 квадратного метра.
«Получается, что на рынке новостроек реальная ценность маткапитала сократилась почти в два раза. По моим расчётам, падение составляет около 49%. То есть раньше сертификат мог покрыть стоимость небольшой комнаты, а сейчас это скорее несколько квадратных метров общей площади квартиры», — говорит Александр Константинов.
На вторичном рынке ситуация немного лучше. В 2016 году на маткапитал можно было приобрести около 8,3 квадратного метра готового жилья, сейчас 6,6 квадратного метра.
Таким образом, снижение покупательной способности на вторичном рынке составляет около 20%.
«Разница между новостройками и вторичным жильём вполне объяснима. Цены в новых домах за последние годы росли быстрее. На них повлияли льготная ипотека, увеличение стоимости строительства, стройматериалов и проектного финансирования. Поэтому на вторичном рынке маткапитал сохранил большую часть своей реальной ценности», — считает эксперт.
Почему цены обогнали индексацию
Главная причина связана не с программой материнского капитала, а в росте стоимости недвижимости. Особенно быстро цены начали увеличиваться после 2020 года.
Льготные ипотечные программы поддержали высокий спрос на новостройки. Одновременно подорожали стройматериалы, оборудование, логистика и работа подрядчиков. Эти расходы постепенно включались в стоимость квартир.
«Индексация маткапитала частично компенсировала инфляцию, но не успевала за рынком недвижимости. Чтобы сохранить покупательную способность выплаты на уровне 2016 года, её размер сегодня должен был бы быть значительно выше», — отмечает Александр Константинов.
По приблизительным расчётам эксперта, если сохранить прежнее соотношение между маткапиталом и стоимостью жилья, выплата должна была бы составлять около 1,5 млн рублей.
«Расчёт достаточно простой: если сейчас 5,2 квадратного метра стоят 963 тысячи рублей, то для покупки прежних 8,4 квадратного метра потребовалось бы около 1,55 млн рублей. Конечно, это усреднённый показатель по стране. От региона к региону цифры будут отличаться», — поясняет директор агентства недвижимости.
Значит ли это, что маткапитал перестал помогать?
Несмотря на снижение реальной стоимости, материнский капитал по-прежнему остаётся серьёзной поддержкой для семей. Почти миллион рублей может заметно облегчить покупку квартиры, особенно если использовать выплату вместе с накоплениями или льготной ипотекой.
Сегодня маткапитал чаще направляют на то, чтобы:
- сформировать или увеличить первоначальный взнос;
- частично погасить уже оформленную ипотеку;
- уменьшить размер основного долга и переплату;
- приобрести квартиру большей площади;
- сократить сумму, которую необходимо внести из собственных накоплений.
«Сегодня не стоит воспринимать маткапитал как деньги, которых должно хватить на самостоятельную покупку жилья. В большинстве городов это уже невозможно. Но как часть первоначального взноса сертификат по-прежнему работает эффективно», — говорит Александр Константинов.
Например, при стоимости квартиры 6 млн рублей выплата в 963 тысячи рублей покрывает около 16% цены объекта. Если банк требует первоначальный взнос в размере 20%, семье останется добавить примерно 237 тысяч рублей собственных средств.
«В таком случае маткапитал действительно решает важную задачу. Без него семье пришлось бы накопить 1,2 млн рублей, а с сертификатом достаточно найти чуть больше 200 тысяч. Поэтому говорить, что программа потеряла смысл, неправильно», — подчёркивает эксперт.
В регионах маткапитал имеет разную ценность
Средние показатели по стране не отражают ситуацию в каждом городе. Там, где квадратный метр стоит дешевле, маткапитал сохраняет более высокую покупательную способность.
В некоторых регионах на сумму выплаты можно приобрести более 10 квадратных метров жилья, а в отдельных городах около 15 квадратных метров. По крупным мегаполисам результат будет значительно скромнее.
«Реальную ценность маткапитала всегда нужно рассчитывать для конкретного города. Нельзя сравнивать Москву, Уфу и небольшой районный центр по единой формуле. В одном случае выплата покроет лишь часть первоначального взноса, в другом может составить значительную долю стоимости квартиры или дома», — объясняет Александр Константинов.
Важна не только сумма, но и стратегия покупки
Перед выходом на сделку семье важно заранее определить общий бюджет, размер собственных накоплений и комфортный ежемесячный платёж.
Также необходимо сравнивать не только ипотечные ставки, но и полную стоимость кредита, цену квартиры, размер первоначального взноса и итоговую переплату.
«Иногда покупатели стараются использовать маткапитал как можно быстрее и выбирают первый подходящий объект. Но сам сертификат не делает сделку выгодной. Если квартира переоценена на миллион рублей, экономия от маткапитала фактически исчезает. Поэтому сначала нужно проверить объект и условия ипотеки, а уже затем принимать решение», — советует эксперт.
За десять лет материнский капитал действительно потерял часть своей покупательной способности. Однако он не стал бесполезным. При грамотном выборе недвижимости и ипотечной программы сертификат по-прежнему может существенно уменьшить финансовую нагрузку на семью.
Сегодня маткапитал правильнее воспринимать не как полную стоимость жилья, а как один из инструментов, который помогает собрать первоначальный взнос, уменьшить кредит или приобрести более подходящую квартиру.
