Покупка квартиры, с чего начать?

Процесс покупки квартиры включает в себя не только поиск подходящих вариантов, их просмотр и подписание документов в случае, если покупатель нашел то, что ему было нужно. Точнее, такая простая схема – «поиск – выбор — договор купли-продажи» – это лишь вершина своеобразного айсберга, основная часть которого остается скрытой от глаз. Скрытой – но не менее важной, чем часть видимая.

Те, кто отдает себе отчет в серьезности такого шага, как покупка квартиры, знают: консультации со специалистами необходимы на каждом этапе этого длительного процесса. И советы агентов по продаже недвижимости нужны не только тогда, когда покупатель выбирает квартиру, но и тогда, когда он уже определился в своем решении и готов подписать все необходимые бумаги. Потому что масса подводных препятствий способна разрушить самые радужные планы на будущее – если заранее не обезопасить намечающуюся сделку.

Люди, внимательно изучающие рынок недвижимости в поисках жилья, знают: то, что стоит пять рублей, никогда не станут продавать за два. Потому что продавцы не менее внимательно изучают спрос и предложение. И если просят заведомо низкую сумму, то это – тревожный сигнал: возможно, покупатель столкнулся с мошенниками.

Для того чтобы избежать неприятностей, нужно, прежде всего, – еще до определения сроков подписания документов – проверить юридическую чистоту жилья. Под понятием «юридическая чистота» подразумевается, что в перспективе у покупателя не возникнет никаких проблем с правом собственности на приобретенную квартиру.

Существует целый ряд моментов, которые могут привести к признанию сделки недействительной, либо ограничить право собственности покупателя на купленную жилплощадь. Это может произойти в случае, если вдруг выяснится, что продавец не является собственником имущества, или что кроме него, у квартиры есть и другие собственники. Продавец во избежание недоразумений должен продемонстрировать покупателю не копию, а оригинал паспорта, и все данные в нем должны полностью соответствовать информации в документах, устанавливающих право на недвижимость.

Кроме того, важно убедиться в дееспособности продавца квартиры: нередки случаи, когда продавец, сославшись на временное помутнение рассудка на момент подписания документов, подает в суд на покупателя с целью вернуть себе жилплощадь.

Задачу по проверке всех необходимых данных значительно облегчает Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), благодаря которому легко установить так называемую «историю» объекта недвижимости. Информация обо всех, кто когда-либо жил в квартире, хранится и в домовой книге. Согласно записям в ней легко выяснить, не находится ли кто-нибудь из жильцов на момент покупки квартиры в местах лишения свободы и не служит ли в это время в армии. Дело в том, что те, кто проходят срочную службу, как и те, кто отбывает срок заключения, могут быть выписаны из квартиры, однако по возвращении будут иметь все права на недвижимость.

Отдельная статья – несовершеннолетние (на момент заключения сделки) дети. Все иски по поводу ущемления прав собственности, которые позже могут от них поступить, направляются последнему владельцу квартиры.

Следует также обратить внимание на соответствие планировки квартиры плану, выданному в ТБТИ: перепланировка, проведенная без разрешения и не зафиксированная впоследствии документально, может принести новому владельцу жилья массу неприятностей.

Все правоустанавливающие документы и выписку из домовой книги следует тщательно проверить. Оптимальный для покупателя вариант – страхование риска утраты права собственности.

Расчеты по сделке купли-продажи происходят по-разному. Самый распространенный способ – расчет с использованием банковской ячейки. При этом важно проверить все пункты договора аренды, тщательно изучить условия доступа к ячейке (обычно это уже зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя или выписка из реестра). Купюры, которые закладываются в ячейку, лучше проверить, воспользовавшись услугами банка. Как вариант – расчеты могут производиться по безналичной схеме.

При заключении договора купли-продажи необходимо сверить адрес квартиры со свидетельством о праве собственности и получить на руки выписку из ЕГРП. Это поможет предотвратить покупку квартиры, которая на самом деле не принадлежит продавцу. Обязательным при заключении сделки должно быть согласие супруги (или супруга) хозяина (хозяйки) квартиры. Если на момент заключения сделки в квартире остаются зарегистрированными продавец или члены его семьи, покупатель должен получить на руки нотариальное обязательство о снятии с учета по месту жительства.

В договоре купли-продажи должна быть указана точная стоимость приобретаемого жилья (часто продавец, во избежание уплаты крупной суммы в качестве налога, указывает заниженную стоимость недвижимости). Признание сделки купли-продажи недействительной, как заключенной вследствие заблуждения, – самый распространенный вид мошенничества на рынке недвижимости. Эта схема дает мошенникам все основания для возвращения недвижимости в собственность. Покупателю же при этом возвращают не сумму, которую он уплатил, а стоимость, указанную в договоре купли-продажи.

Нередко продавец, не являясь мошенником, просто не желает платить слишком, по его мнению, высокий налог. В этом случае продавец и покупатель могут договориться и разделить расходы пополам.

Завершающий этап сделки – передача квартиры, которая осуществляется согласно передаточному акту. Этот документ подписывается продавцом и покупателем. Как только продавец получает сумму, оговоренную заранее, на руки, он выдает покупателю расписку в ее получении.

Приобретение жилья может повлечь за собой массу трудностей и недоразумений, решать которые лучше заранее. В договоре с риэлтором всегда следует подробно указывать все параметры квартиры, детально описывать каждую особенность планировки. Малейшие сомнения означают, что нужно обратиться за помощью к независимому эксперту. Его совет и непредвзятая оценка ситуации поможет трезво взглянуть на ситуацию и взвесить каждый последующий шаг.

Если покупатель сотрудничает с агентством недвижимости. То в случае неблагоприятного исхода дела он может предъявить его работникам только претензии, связанные с несоответствием найденных вариантов изначальным требованиям, или с нарушением сроков по договорам. Недостатки объекта недвижимости, влекущие за собой проблемы с правом собственности – это сфера, за которую ответственность несет исключительно продавец.

И если требования к качеству приобретаемой недвижимости нарушены, либо их устранение влечет за собой крупные материальные или временные расходы, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части договора купли-продажи. Справедливо это и в том случае, если недостатки объекта недвижимости проявляются неоднократно даже после их первичного устранения. В данной ситуации покупатель имеет полное право потребовать возврата денег, уже выплаченных за недвижимость.